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万人德扑注册 房企開始為「地王」付出代價 日本新干线被淹没

发布日期:2019年10月15日 19:06编辑:万人德扑注册

房企開始為「地王」付出代價 易烊千玺现身长沙:万人德扑注册  公司始终以“诚信、创新、合作、共赢”为理念,突破性的将互联网+传统行业(餐饮业)的全新理念和O2O的运营模式相结合,打造中国餐饮供应链全生态服务平台——久久免单。

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【李河君就欠薪道歉】

「房地產逐漸開始去槓桿和進入平穩周期之後♂,未來這樣的市場情況可能將成為常態♂,而最難的一年△?⌒,也許是未來最好的一年☆。」鄧森說♂♂。

同樣銷售乏力的還有華夏幸福(600340.SH)∵,克而瑞數據顯示□┊,2019年1月~9月華夏幸福全口徑銷售1004億?↑,同比下滑9%□∵▽。這家一直陷入現金流危機的房企☆,面對下行的市場∟,逐漸開始掉隊⌒△。

過去兩年一直發展不暢的泰禾集團(000732.SZ♀⊙﹡,下稱「泰禾」)則將自己位於深圳的土地「荒廢」了很多年□?↑。

「案場一天就來兩組客戶∟⊿,你說項目怎麼賣∟〇┊?」一位華東地產人士在電話里告訴記者∵〇,她的項目分佈在環滬多地〇◇⌒,因為市場冷淡┊⌒⊿,項目銷售面臨嚴峻挑戰⌒。

這是鄧森(化名)進入房地產行業以來面臨的最艱難的一次銷售周期⌒♂。過去幾個月♂◇π,他負責的區域房地產市場逐漸下行⊿♂♀,雖然做了營銷前置工作☆□,依舊讓這位80後區域負責人面臨巨大的銷售壓力♂↑〇。每天〇,他都會站在24樓的辦公室望着窗外人來人往∟♂,可是走進項目的客戶卻門可羅雀〇。有那麼一瞬間□,他恍惚沒有站穩〇□,突然發現自己已經很久沒有休息⊙。

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「主管部門剛剛檢查完我們銀行是否存在對地產違規放貸的情況♂,估計其他銀行也正在被檢查☆⌒。」一位上海國有銀行公司部負責人告訴記者⊿△∵。

看起來一片歌舞昇平背後♀△↑,悄然無聲的壓力正在肆虐地產圈□△♂。克而瑞數據顯示☆□,2019年9月△,29個重點城市新建商品住宅成交面積2422萬平方米∴▽♀,環比下跌6%☆⊙,同比下跌2%◇△,成交面積不及2019年月平均值↑∴,「金九」成色明顯不足♂?。市場普遍預期房價大概率將繼續走穩☆,甚至小幅下調↑△⌒,進一步加劇市場觀望情緒☆。

一些二線房企♀▽⌒,同樣開始收縮拿地〇☆?。以融信中國為例▽☆∟,按照中指研究院統計♂⌒,2019年1月~9月拿地金額120億⊿◇☆,排名54位☆▽〇,遠遠低於目前融信中國的銷售排名∴⊙?。富力地產(02777.HK)2019年1月~9月拿地金額166億π〇﹡,排名43∴♂,同樣低於銷售排名∵∵⌒。

高價地入市艱難今年8月∵∵,萬科與融信中國(03301.HK)在上海聯合操盤的項目中興路壹號進入市場蓄客△☆∵,雖然目前該項目並未獲得預售證π∟π,不過按照此前的拿地價格和入市時間計算☆,該項目即將面臨虧損局面∵♂。

一般而言?,房企在9月是推盤高峰∵□⌒,銷售幾乎都會明顯好於8月□∵π,而環比下滑背後∟♂π,企業的推盤和市場的下行均成為原因之一⊙□π。

弘陽地產(01996.HK)總裁蔣達強認為◇♂∴,過去依靠財務槓桿拿地的時代已經過去〇,高周轉模式也將逐步退出歷史舞台♂♂┊,未來地產將注重利潤、規模和成長速度⊿,除了上規模外還要有自己的核心差異能力〇。

2016年5月♀,葛洲壩(600068.SH)以32.8億元、樓麵價4.52萬 /平方米拍下河西NO.2016G14地塊△∴,一躍成為南京最貴的土地之一♂◇﹡。時隔三年之後▽﹡▽,這個項目除了案名定為葛洲壩中國府外∴♂∟,一直遲遲不能入市♂△⊿。目前↑,南京河西板塊的預售證價格暫無法突破4.5萬/平方米的界限⊿。

今年10月〇♂⊙,杭州國璽悅龍府終於領出第一批預售證◇⊿⊿,共計124套↑┊,均價3.85萬/平方米﹡▽。而在2017年3月⌒,恆大以3.04萬/平方米樓板價拿下該項目土地?▽,按此計算保本價應該在5萬/平方米左右∵☆。這意味着⊙┊∴,恆大同樣選擇在降價促銷同時◇,把一些過去拿地價格較高的項目虧本銷售﹡∟,以獲得現金迴流﹡⊙﹡。

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龍頭房企同樣開始放慢自己的拿地節奏┊。據中指研究院數據⊿,碧桂園(02007.HK)2019年9月拿地金額16.11億元↑♂,恆大2019年9月拿地金額9.14億元∟♂。即便是萬科﹡π□,2019年9月拿地金額56.27億元⌒↑♀,在拿地金額榜中排名第八〇♂♂。

萬科選擇折本去貨π,龍頭房企恆大同樣開始了自己的搶收式營銷□▽。今年8月♀△◇,恆大宣布「全國532樓盤◇,閃購7.8折」▽∴,集團旗下之區域公司∟,悉數推出全員營銷優惠升級活動□〇,在8月20日至10月8日期間□﹡▽,恆房通推薦購房均享特殊優惠?,且每日推出不定量的特價房單位☆△。而作為全員營銷之主力↑△,恆大數萬員工都積極在朋友圈轉發樓盤促銷信息┊,試圖通過人海戰略帶動公司銷售提升⊙。

新浪聲明:此消息系轉載自新浪合作媒體⌒⌒☆,新浪網登載此文出於傳遞更多信息之目的▽□,並不意味着贊同其觀點或證實其描述〇⊙⌒。文章內容僅供參考△⊿∟,不構成投資建議□△⊿。投資者據此操作∴┊∵,風險自擔⌒◇。

2016年8月▽☆,融信中國聯合萬科〇△∵,以110.1億的總價獲得上海靜安(原閘北)中興社區的一幅住宅地塊┊,最終名義樓板價約10萬/平方米∴∟♀,可售面積樓板價約14.3萬/平方米♂,創造當時土地成交新紀錄⊿,根據市場測算〇▽,該項目需要賣到18萬/平方米可以保本↑。

同期□,2019年1月~9月〇,保利實現簽約金額3467.73億元◇,距離5000億目標依舊有1500億的缺口∴﹡⊿。

即便是計算資金成本∴⊙,這樣的高價格土地也給泰禾帶來了沉重的負擔♀π,繼而讓整個項目未來盈利前景渺茫□π〇。銷售壓力陡增部分項目虧本銷售背後♂,是房企不斷增加的銷售壓力⊿▽。「930這個節點董事長就對着整個營銷條線發火⌒π,任務沒有完成▽,規模可能無法如期達預期∵π♀。我們了解到﹡,大部分房企都沒有完成三季度銷售指標∟∟﹡。」一位上市房企高層私下向記者透露⌒∟◇。

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巨大融資壓力背後⊙,房企開始逐漸降低自己的財務槓桿□?,因而帶來整體土地市場降溫∵。減速拿地之後⊙,這個行業將逐步進入調整期∴。

面對如此大的銷售壓力﹡□♂,許多龍頭房企∴□,也出現了銷售下滑的態勢∟▽。10月12日π♂,保利地產(600048.SHπ♂♂,下稱「保利」)發佈公告﹡☆,2019年9月單月⊿,保利實現簽約面積271.91萬平方米⌒◇,同比增長14.61%;實現簽約金額368.14億元↑,同比下降0.18%∟〇⊙。一般而言π♂,即便市場下行⊿☆,規模房企由於供貨不斷增加﹡↑,銷售情況通常還是會有一定上漲⊿⌒,而保利此次銷售下跌□∵,成為首個標杆房企失守「金九」的情況♂⊙⊿。

「市場觀望情緒很嚴重↑,即便我們採用了一些降價促銷手段π⊙,客戶也沒有太多的購買意向♀∴。」鄧森告訴第一財經記者♂。

「地產銷售上要有規模∴﹡,要衝規模就要投資↑♂∴,如果靠自身滾動資金髮展∴?,維持20%到40%的增長是有可能的△▽,但是如果要超過這個增長幅度◇♂π,就必須加槓桿⊙⊙?,但是未來幾年整個行業去槓桿是趨勢ππ。」旭輝控股集團(00884.HK)董事長林中說⌒⊙。

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今年9月?,第一財經記者走訪深圳寶安區泰禾項目發現π♂,2015年泰禾拿地的項目有一片土地還是凈地□♂↑,沒有任何開發跡象?。

「整個公司的銷售壓力都很大∵∵,我們區域基本完成了指標♂π?,但是由於其他區域難以達標⌒,公司還會給我們新增指標∟⌒π。前三季度∴∵,大部分地產公司都沒有達到預期銷售指標〇,行業面臨不斷調整的壓力和陣痛﹡。」鄧森告訴記者□。

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土地市場冷清背後▽□,不僅是房企銷售壓力劇增♀,同時融資成本也不斷增加△◇。克而瑞數據顯示♂↑,2019年9月95家典型房企的融資總額為1124.48億元□,環比上升45.3%?﹡,同比上升17.2%♂。其中↑┊♀,本月企業境內外發債總量500.23億元〇,環比上升29.5%∟。本月融資成本6.47%♂∟♂,環比上升0.76個百分點┊。

2015年12月π⊙△,泰禾以57億總價拿下深圳寶安尖崗山2塊土地♂〇。第一宗地總價29.6億元☆⊙◇,樓麵價5.1萬/平方米△□,第二宗地總價27.4億元⊙,樓麵價7.99萬/平方米∟☆?。按照泰禾規劃⌒π,其中一塊土地規劃低密度產品△,另外一塊土地規劃洋房↑∵,而記者在現場注意到☆△♂,規劃洋房的土地沒有任何動工♂☆⊿。

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西政資本統計顯示◇▽,目前百強開發商的拿地資配資成本□∴┊,前50強一般年化在13%~15%不等◇↑,50~100強一般年化在16%~18%不等∟⊙,百強開外或當地龍頭開發商一般年化在19%~21%不等△。

時隔3年∟♂┊,該項目剛公布了項目案名♀↑,即便是按照萬科的最低資本成本計算∴〇π,該項目已經有超過10億的財務費用支出♀。萬科高級副總裁、上海區域本部首席執行官張海此前透露♀☆◇,該項目預計單價13萬元/平方米△↑⌒,若此價格坐實♂⌒,則將大幅低於市場估算的保本價┊□⊿。

房企放緩拿地巨大的銷售壓力背後♀∟,讓土地市場也開始逐漸降溫♀☆∟,很多土地拍賣也比之前冷清了不少♀。中原地產研究中心統計數據顯示∴,2019年10月以來↑,全國土地市場繼續降溫☆△┊。累計數據看□☆,10月內超過5億的地塊只有39宗?∵,其中出讓金額最大的50宗土地有31宗是低價成交∟♀,佔比62%π,而2019年9月這個佔比數據為40%∴。

房地產傳統的金九銀十在2019年的秋天並未如期兌現△,包括萬科(000002.SZ)、中國恆大(03333.HK⊙□,下稱「恆大」)等龍頭房企都開始將部分項目虧本推出市場◇﹡。一方面↑,前期的拿地成本過高♂┊,市場無力支撐更高房價∵⊙。另一方面∵,行業銷售不樂觀□⌒□,龍頭房企也開始選擇及時出貨⌒,以確保回籠資金安全過冬〇。

無論萬科上海項目┊,還是恆大杭州項目↑,在當下市場均非孤案▽,更為嚴峻的是△□,還有很多房企拿到高價土地之後☆?,項目卻遲遲無法入市∵π∴。

「銷售壓力大⌒♂▽,公司也會節約預算♀↑,即便是我們管理層去進行團建┊〇,公司都要求我們個人出錢☆△,而不能用公司的整體預算⊙∵⊙。」一位閩系地產高管告訴記者⊙。

同樣面臨銷售下滑的還有綠地控股(600606.SH∟⊙,下稱「綠地」)和華潤置地(01109.HK?♂♂,下稱「華潤」)♂。克而瑞數據顯示⊙,綠地2019年9月銷售202.2億〇∵,環比8月下滑32.6%↑▽。華潤2019年9月銷售213.1億□,環比8月下滑2.8%∟。

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鄧森也開始越來越焦慮□,工作到凌晨成為常態?↑,有時候忙完手頭工作♂,團隊夜裡12點才開始開會▽〇?,進一步討論近期的市場策略π◇。即便是很多節假日?□,他們的工作也會拉到深夜之後π。壓力與時間∴﹡〇,讓這個年輕的80後頭上有了些許白髮〇。

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